Doppelbesteuerungsabkommen
Besteht zwischen Deutschland und dem Staat, in dem die Immobilie liegt, ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), so sind die Einkünfte aus dem Objekt in Deutschland zumeist steuerfrei, der Immobilienstaat darf aber besteuern und auch ansonsten ist diese Steuerbefreiung nicht ohne Haken und Ösen.
Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es zwei Grundmodelle:
Die deutsche GmbH & Co. KG mit Immobilien im Ausland (z. B.
"Englandmodell") oder die ausländische GmbH & Co. KG mit
Immobilien im entsprechenden ausländischen Staat (z. B.
"USA-Modell"). Die Steuerfolgen sind aber im wesentlichen gleich.
Die KG erwirbt die Objekte im Ausland mit Mitteln der deutschen Anleger. Die Mieteinkünfte der deutschen Beteiligten werden im Ausland nach den dort geltenden Regeln und Sätzen besteuert. Dies bedeutet zunächst, dass die deutschen Beteiligten im Ausland Steuererklärungen abzugeben haben. Beziehen sie neben den Mieteinkünften des Fonds im selben Land noch andere Einkünfte, so sind alle Einkünfte zusammenzurechnen. Häufig werden Freibeträge gewährt, persönliche Steuervergünstigungen wie Ehegattensplitting und ähnliches zählen im Ausland aber regelmäßig nicht.
Freibeträge im Ausland
USA
Der Steuerfreibetrag beträgt 3.300,- US $ (2006)
US-Bundeseinkommensteuer Beträge in US-Dollar für das Jahr 2006
Die in den Tabellen dargestellten Steuersätze (d. h., die Prozentsätze, nicht hingegen die Schwellenbeträge des "Taxable Income", s. u.) gelten bis einschließlich 2010. Ab dem Jahr 2011 gelten wieder die für das Jahr 2000 gültigen Steuersätze (Eingangssteuersatz 15%, weitere Steuersätze: 28%, 31%, 36% und 39,6%), falls zwischenzeitlich keine neuen Regelungen durch die zuständigen Gremien beschlossen werden. Dem Kapitalanleger steht ein persönlicher Freibetrag zu, der im Jahr 2006 US-$ 3.300 beträgt und der – ebenso wie die Schwellenbeträge des "Taxable Income" in den zuvor abgedruckten Steuertabellen – jedes Jahr entsprechend der Inflation angepasst wird, um schleichende Steuererhöhungen zu vermeiden.
Dieser Freibetrag reduziert sich schrittweise, sobald das steuerliche Einkommen von Ledigen US-$ 150.500 und von getrennt veranlagten Verheirateten US-$ 112.875 übersteigt, und er erreicht Null, sobald das steuerliche Einkommen von Ledigen US-$ 273.000 und von getrennt veranlagten Verheirateten US-$ 174.125 überschreitet.
Aufgrund des persönlichen Steuerfreibetrages von US-$ 3.300 bleiben die Einkünfte aus einer Beteiligung von ca. US-$ 45.000 je Anleger steuerfrei, sofern keine weiteren Einkünfte in den USA erzielt werden.
In den USA erfolgt keine Besteuerung der laufenden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in Deutschland. Die nach deutschem Steuerrecht ermittelten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden aber im Rahmen des Progressionsvorbehaltes bei der Bemessung des deutschen Steuersatzes berücksichtigt.