Immobilienbeteiligung in den USA

Amerikanische Immobilienanlagen haben sich als unverzichtbarer Teil eines unter dem Gesichtspunkt der Diversifikation aufgebauten Portfolios sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Anlegern etabliert. Sorgfältig ausgewählt und gut verwaltet, sind sie geeignet, auch in schwierigen Zeiten ein hohes Maß an Substanzerhaltung zu gewährleisten und bieten langfristig gegenüber Aktien und Anleihen vergleichbar attraktive Renditen.

Besonders begehrt sind zur Zeit amerikanische Immobilienfonds und dies insbesondere aus den folgenden drei Gründen:

1. US-Immobilienfonds überzeugen durch im Vergleich zu deutschen Objekten hohe Ausschüttungen. Experten gehen davon aus, dass dies so bleibt. Der Bedarf an Büroflächen und die Mieten steigen, die Leerstandsquoten sinken.
2. Amerikanische Immobilienfonds bieten die Chance, vom Wirtschaftswachstum in den USA zu profitieren.
3. Deutsche Steuerzahler profitieren vom Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland. Danach sind laufende Mieterträge in den USA zu versteuern. Wer in den USA bisher keine Einkünfte erzielt, kann die steuerfreien Grundfreibeträge ausschöpfen. Darüber hinaus gehende Erträge sind mit günstigen Eingangssteuersätzen zu versteuern. In Deutschland sind die Einkünfte nicht zu versteuern. Es wird allerdings ein Progressionsvorbehalt berücksichtigt.

Der ausländische Immobilienbesitzer kann grundsätzlich zwischen Brutto- und Nettobesteuerung wählen. Im ersten Fall werden pauschal 30 % Steuern berechnet, bei der Nettobesteuerung können die tatsächlichen Ausgaben abgezogen werden, es ist aber eine relativ aufwendige Steuererklärung zu erstellen.

Bundesstaatliche Einkommensteuer wird von den meisten US-Bundesstaaten (außer z.B. New Hampshire) zusätzlich erhoben. Da diese aber von der Bundessteuer abgezogen werden kann, ist sie weitgehend neutral.

Der Steuerfreibetrag beträgt 3.300,- US $ (2006)

Die Abschreibungsdauer auf Wohnimmobilien beträgt linear 27,5 Jahre, auf Gewerbeimmobilien 39 Jahre.
Die Erbschaftssteuer auf US-Immobilien beträgt 18% bis 55 %, allerdings gilt ein Ehegattenfreibetrag von 50% (maximal US$ 625.000). Dabei wird nicht der Erbe besteuert, sondern der Nachlass als solcher. Hier ist es für die Besteuerung entscheidend, welchen Status der Ausländer hat (zum Beispiel Green Card).
Ein Freibetrag (bisher: USD 60.000) kann laut Art. 10, Abs. 5 DBA ErbSt. in Anspruch genommen werden. Dieser Freibetrag hat sich nach der Ratifizierung (im März 2001) für Ehegatten bereits für 2000 und 2001 auf USD 675.000 erhöht. Jährlich steigt er bis zum Jahr 2006 auf USD 1.000.000 an.